Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Diese können schnell 10-15% des Kaufpreises ausmachen. Eine vollständige Kostenplanung ist daher essentiell für eine erfolgreiche Finanzierung.

Nebenkosten im Überblick

10-15%

des Kaufpreises entfallen auf Nebenkosten

Pflichtkosten beim Immobilienkauf

Diese Kosten fallen bei jedem Immobilienkauf zwingend an und können nicht umgangen werden:

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und variiert erheblich:

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern (2025)
Bundesland Steuersatz Bei 500.000€ Kaufpreis
Bayern, Sachsen 3,5% € 17.500
Hamburg 4,5% € 22.500
Baden-Württemberg 5,0% € 25.000
Berlin, Brandenburg 6,0% € 30.000

2. Notarkosten

Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandlungsfähig:

  • Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 1,0-1,5% des Kaufpreises
  • Vollzug der Eigentumsumschreibung: ca. 0,5% des Kaufpreises
  • Gesamtkosten: etwa 1,5-2,0% des Kaufpreises

Notarkosten-Beispiel:

Bei einem Kaufpreis von 500.000€ fallen etwa 7.500-10.000€ Notarkosten an. Diese teilen sich Käufer und Verkäufer, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

3. Grundbuchkosten

Für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch fallen zusätzliche Gebühren an:

  • Eigentumsumschreibung: 0,5% des Kaufpreises
  • Grundschuldeintragung: 0,2-0,3% der Darlehenssumme
  • Löschung alter Grundschulden: ca. 0,2% der gelöschten Summe

Variable Nebenkosten

Maklercourtage

Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip - wer den Makler beauftragt, zahlt auch:

  • Beim Verkäufer beauftragt: Courtage zahlt der Verkäufer
  • Beim Käufer beauftragt: Käufer trägt die vollen Kosten
  • Übliche Sätze: 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
  • Regionale Unterschiede: Berlin 7,14%, Bayern 3,57%

Vorsicht bei der Maklerbeauftragung!

Klären Sie vor der ersten Besichtigung, wer den Makler beauftragt hat und wer die Courtage zahlt. Mündliche Zusagen sind oft rechtlich nicht bindend.

Zusätzliche Kaufnebenkosten

Finanzierungskosten

Bei der Finanzierung entstehen zusätzliche Kosten:

  • Bearbeitungsgebühren: 0-1,0% der Darlehenssumme
  • Bereitstellungszinsen: 0,25% pro Monat nach Bereitstellung
  • Schätzkosten: 300-800€ für Wertgutachten
  • Versicherungen: Risikolebens- und Gebäudeversicherung

Sonstige Erwerbsnebenkosten

Je nach Objekt können weitere Kosten anfallen:

Mögliche Zusatzkosten:

Bei Neubau:
  • Baubegleitung: 2.000-5.000€
  • Außenanlagen: 5.000-15.000€
  • Sonderausstattung: variabel
Bei Altbau:
  • Gutachten: 800-2.000€
  • Sanierung: 10.000-50.000€
  • Modernisierung: variabel

Nebenkostenrechner

Beispielrechnung Nebenkosten

Kaufpreis: 500.000€ (Berlin)
Kostenart Prozent Betrag
Grunderwerbsteuer (Berlin) 6,0% € 30.000
Notarkosten 1,5% € 7.500
Grundbuchkosten 0,5% € 2.500
Maklercourtage (optional) 7,14% € 35.700
Gesamte Nebenkosten 15,14% € 75.700

Spartipps für Nebenkosten

Möglichkeiten zur Kostenreduzierung

  • Maklerfreier Kauf: Bis zu 7% Ersparnis möglich
  • Finanzierung optimieren: Bearbeitungsgebühren verhandeln
  • Bundesland berücksichtigen: Niedrigere Grunderwerbsteuer in Bayern/Sachsen
  • Bauträgerverträge prüfen: Maklerkosten oft versteckt eingerechnet

Profi-Tipp:

Bei Neubauvorhaben können Eigenleistungen bei Außenanlagen oder Innenausbau die Gesamtkosten erheblich reduzieren. Lassen Sie sich verschiedene Ausstattungsvarianten kalkulieren.

Finanzierungsplanung mit Nebenkosten

Die Nebenkosten müssen bei der Finanzierungsplanung vollständig berücksichtigt werden:

Finanzierungstipps:

  • Eigenkapital: Nebenkosten sollten aus Eigenkapital finanziert werden
  • 110%-Finanzierung: Nur bei sehr guter Bonität möglich
  • Pufferreserve: 5-10% zusätzlich für unvorhergesehene Kosten
  • Steuerliche Aspekte: Nebenkosten bei vermieteten Objekten absetzbar

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Checkliste Nebenkosten

✓ Nebenkosten-Checkliste:

  • ☐ Grunderwerbsteuer des Bundeslandes ermittelt
  • ☐ Notarkosten kalkuliert (1,5-2% des Kaufpreises)
  • ☐ Grundbuchkosten eingerechnet (0,5%)
  • ☐ Maklercourtage geklärt (wer zahlt?)
  • ☐ Finanzierungskosten berücksichtigt
  • ☐ Gutachten-/Schätzkosten eingeplant
  • ☐ Versicherungen abgeschlossen
  • ☐ 5-10% Pufferreserve eingeplant